Kapitalertragsteuer auf Immobilien in Zypern 2026

Die zyprische Kapitalertragsteuer ist konzeptionell eine der am engsten gefassten Steuern im zyprischen Steuerrecht. Sie wird mit einem einzigen pauschalen Satz von 20 % erhoben, gilt nur für eine eng definierte Kategorie von Vermögenswerten und gewährt großzügige Indexierungen, Abzüge und lebenslange Freibeträge, die die tatsächlich zu zahlende Steuer für die meisten privaten Verkäufer erheblich verringern. Die Steuerreform 2026 ließ den Satz unverändert, schrieb jedoch die Freibetragsschwellen neu und verschärfte die Durchgriffsregel für Share Deals, sodass selbst erfahrene Verkäufer die Zahlen vor dem Abschluss erneut prüfen müssen.

Dieser Leitfaden erläutert, wie die Steuer im Jahr 2026 funktioniert: was im Anwendungsbereich liegt, wie der Gewinn berechnet wird, die neuen Freibetragsschwellen, die Share-Deal-Regel und ein Rechenbeispiel für den typischen Verkauf einer Wohnung in Limassol.

Überblick: Was die zyprische CGT tatsächlich besteuert

Die zyprische CGT ist im Kapitalertragsteuergesetz N.52/1980 (in der geänderten Fassung) geregelt.Capital Gains Tax Law N.52/1980 (as amended)Trotz ihres Namens handelt es sich nicht um ein allgemeines Kapitalertragsteuerregime. Zypern besteuert nach diesem Gesetz keine Gewinne aus Aktien, Wertpapieren, Krypto, Kunst oder beweglichem Vermögen. Die einzigen Gewinne, die es erfasst, sind Gewinne aus Veräußerungen von in Zypern belegenem unbeweglichem Vermögen sowie aus einem eng begrenzten Kreis von Anteilstransaktionen, die auf solches Vermögen durchgreifen.

Die Kehrseite ist wichtig. In Zypern steuerlich Ansässige, die Gewinne aus ausländischen Immobilien, aus börsennotierten Aktien, aus Anteilen an Privatgesellschaften, deren Wert sich nicht aus zyprischem Grundbesitz ableitet, oder aus den meisten Anlagevermögenswerten realisieren, zahlen in Zypern in der Regel überhaupt keine Steuer auf diese Gewinne. Die CGT ist eine in die Sprache der Kapitalertragsteuer gekleidete Immobiliensteuer.

Anwendungsbereich: nur zyprisches unbewegliches Vermögen

Die steuerbaren Vorgänge beschränken sich auf:

• Verkauf, Tausch, Vermietung (in bestimmten Fällen) oder Schenkung von in Zypern belegenem unbeweglichem Vermögen.
• Veräußerung von Anteilen an einer Gesellschaft, die zyprisches unbewegliches Vermögen unmittelbar besitzt.
• Veräußerung von Anteilen an einer Gesellschaft, die zyprisches unbewegliches Vermögen mittelbar besitzt, wenn mindestens 20 % des Marktwerts der Anteile sich aus solchem Vermögen ableiten (die Schwelle betrug bis zum 31. Dezember 2025 50 %).Capital Gains Tax (Amendment) Law 2025 — share-deal threshold reduction effective 1 January 2026
• Bestimmte Transaktionen mit Trust-Anteilen und Rechten an Grundstücken.

Börsennotierte Aktien sind ausdrücklich ausgenommen. Ebenso eine lange Liste innerfamiliärer und gesellschaftsrechtlicher Umstrukturierungsübertragungen, die wir weiter unten behandeln.

Der 20-%-Satz und wie der Gewinn berechnet wird

Der CGT-Satz beträgt pauschal 20 % auf den steuerpflichtigen Gewinn. Es gibt keine progressive Staffelung und keinen Zuschlag. Der steuerpflichtige Gewinn ist zusammengefasst:

Inflationsindexierung der Anschaffungskosten

Eines der steuerzahlerfreundlicheren Merkmale der zyprischen CGT ist die gesetzliche Indexierung. Die Anschaffungskosten und die Kosten nachträglicher werterhöhender Verbesserungen werden um den zyprischen Verbraucherpreisindex vom maßgeblichen Monat der Aufwendung bis zum Monat der Veräußerung erhöht.Capital Gains Tax Law N.52/1980, indexation provisionsBei einer Immobilie, die fünfzehn oder zwanzig Jahre gehalten wurde, verbraucht diese Erhöhung typischerweise einen erheblichen Teil des nominalen Gewinns und kann ihn in Märkten mit geringem Wachstum vollständig beseitigen.

Die Indexierung erfolgt automatisch — es gibt kein Wahlrecht. Der Verkäufer ist jedoch dafür verantwortlich, die Anschaffungskosten, die Daten der Verbesserungsaufwendungen und die Belege zu dokumentieren. Ohne zeitnahe Dokumentation erkennt die Steuerbehörde häufig nur den ursprünglich für die Übertragungsgebühr erklärten Wert als Ausgangspunkt an.

Lebenslange Freibeträge: die neuen Schwellen 2026

Die Steuerreform 2026 hat die lebenslangen Freibeträge erheblich angehoben. Dies sind persönliche Freibeträge je Einzelperson, die über die Lebenszeit des Steuerpflichtigen — nicht jährlich — auf Gewinne angerechnet werden:

Die Kategorien schließen sich in Bezug auf eine einzelne Veräußerung gegenseitig aus, und die lebenslange Gesamtobergrenze bedeutet, dass ein Steuerpflichtiger, der den Freibetrag für die Hauptwohnung vollständig ausgeschöpft hat, nicht zusätzlich den allgemeinen Freibetrag obendrauf anrechnen kann. Insbesondere der Freibetrag für die Hauptwohnung unterliegt strengen Bedingungen: dokumentierte Nutzung als Hauptwohnsitz, fünf zusammenhängende Jahre Eigentum und Nutzung sowie jeweils nur eine einzige Wohnung.

Der Freibetrag für den 16. Juli 2015 bis 31. Dezember 2016

Zypern führte eine vorübergehende Maßnahme zur Ankurbelung des Immobilienmarkts nach der Krise ein: Grundstücke und Gebäude, die im Zeitraum vom 16. Juli 2015 bis zum 31. Dezember 2016 zum Marktwert von einer nicht verbundenen Partei erworben wurden, sind bei einer künftigen Veräußerung vollständig befreit von der CGT, unabhängig davon, wie groß der Gewinn ist.Capital Gains Tax (Amending) Law of 2015 (N.119(I)/2015), transitional CGT relief on 16 Jul 2015 – 31 Dec 2016 acquisitionsTausche, Schenkungen, Erwerbe im Wege der Zwangsvollstreckung und Übertragungen zwischen verbundenen Parteien sind ausgenommen. Die Reform 2026 hat diesen Freibetrag ausdrücklich beibehalten.

Wenn Sie in diesem Zeitraum gekauft haben, ist der Freibetrag bei Weitem der wertvollste CGT-Planungspunkt in Ihrer Akte. Er übersteht Übertragungen durch Erbschaft an Ihre Erben in Bezug auf dieselbe Immobilie und gilt unbegrenzt in die Zukunft.

Share Deals und die 20-%-Durchgriffsregel

Die zyprische CGT erstreckt sich auf die Veräußerung nicht börsennotierter Anteile, bei denen sich der Wert der Gesellschaft unmittelbar oder mittelbar aus in Zypern belegenem unbeweglichem Vermögen ableitet. Bis zum 31. Dezember 2025 betrug die Schwelle 50 % des Marktwerts der Anteile; ab dem 1. Januar 2026 beträgt die Schwelle20 %. Dadurch fallen viele gewöhnliche Anteilstransaktionen — einschließlich Share-Deal-Verkäufen von operativen Gesellschaften mit gemischten Vermögenswerten — in den Anwendungsbereich, in dem sie zuvor außerhalb lagen.

Für Gründer, die Immobilien über eine zyprische SPV strukturieren, ist dies in der Praxis von Bedeutung. Der Verkauf der Anteile an einer immobilienhaltenden SPV ist nun fast immer ein CGT-Vorgang. Die Planung erfolgt am besten im Voraus: saubere Buchführung der Anschaffungskosten der Immobilie auf Gesellschaftsebene, Indexierungsverfolgung und gegebenenfalls Nutzung der Freibeträge für Übertragungen innerhalb der Familie. Das Zusammenspiel von CGT und Unternehmensstrukturen wird zusammen mit dem umfassenderen Planungsinstrumentarium in unserem Leitfaden zur zyprischen Holdinggesellschaft behandelt.

Weitere Vergünstigungen: Schenkungen, Umstrukturierungen, börsennotierte Aktien

Das CGT-Gesetz enthält eine lange Liste von Transaktionen, die als nicht steuerpflichtiger Gewinn gelten. Die am häufigsten genutzten sind:

• Schenkungen zwischen Ehegatten, zwischen Eltern und Kindern sowie an Verwandte bis zum dritten Verwandtschaftsgrad.
• Schenkungen an eine Gesellschaft, deren Gesellschafter Mitglieder der Familie des Schenkers sind und dies fünf Jahre lang bleiben.
• Schenkungen einer Familiengesellschaft an ihre Gesellschafter, wenn die Immobilie ursprünglich der Gesellschaft geschenkt wurde.
• Übertragungen im Rahmen genehmigter Unternehmensumstrukturierungen im Anwendungsbereich der EU-Fusionsrichtlinie.EU Council Directive 2009/133/EC (Merger Directive) — implementing provisions in Cyprus law
• Tausch von Immobilien gleichen Werts.
• Enteignungen durch den Staat.
• Übertragungen von Todes wegen (Erbschaft fällt vollständig außerhalb der CGT — Zypern hat keine Nachlass- oder Erbschaftsteuer).
• Börsennotierte Aktien an einer anerkannten Börse.

Diese Vergünstigungen sind besonders nützlich in der Familiennachfolgeplanung, die häufig eine CGT-befreite generationenübergreifende Übertragung mit dem zyprischen Regime für zyprische internationale Trusts für vermögende Familien kombiniert.

Rechenbeispiel: Verkauf einer Wohnung in Limassol

Maria, eine in Zypern steuerlich Ansässige mit Non-Dom-Status, kaufte im März 2010 eine Wohnung in Limassol für 300.000 EUR. Sie nutzte sie durchgehend als ihren Hauptwohnsitz. 2015 gab sie 40.000 EUR für einen dokumentierten Anbau aus. Sie verkauft 2026 für 700.000 EUR und zahlt 14.000 EUR Maklerprovision sowie 4.000 EUR Anwaltsgebühren beim Verkauf.

• Veräußerungserlös: 700.000 EUR
• Abzüglich indexierter Anschaffungskosten (300.000 EUR erhöht um den zyprischen VPI 2010-2026, beispielhaft ~25 % Erhöhung): rund 375.000 EUR
• Abzüglich indexierter Verbesserungskosten (40.000 EUR erhöht ab 2015): rund 46.000 EUR
• Abzüglich Nebenkosten des Verkaufs: 18.000 EUR
• Bruttogewinn: rund 261.000 EUR
• Abzüglich lebenslanger Freibetrag für die Hauptwohnung (5 Jahre Eigentum + Nutzung erfüllt): 150.000 EUR
• Steuerpflichtiger Gewinn: rund 111.000 EUR
• CGT mit 20 %: rund 22.200 EUR

Bei einem nominalen Gewinn von 400.000 EUR beträgt die tatsächliche Steuer rund 22.000 EUR — etwa 5,5 % des nominalen Gewinns. Die Indexierungserhöhung, der Verbesserungsabzug und der Freibetrag für die Hauptwohnung leisten den größten Teil der Arbeit. Beachten Sie, dass die genaue VPI-Erhöhung vom zyprischen Statistischen Dienst veröffentlicht wird und die obigen Zahlen beispielhaft sind; Ihr mit der Eigentumsübertragung betrauter Berater berechnet den genauen Betrag auf dem IR.4.

Erklärung, Zahlung und das IR.4-Verfahren

Die CGT wird in Zypern parallel zum Übertragungsverfahren beim Grundbuchamt verwaltet. Der Verkäufer (oder sein mit der Eigentumsübertragung betrauter Berater) reicht das Formular IR.4 bei der Steuerbehörde ein und fügt den Kaufvertrag, Nachweise der Anschaffungskosten, Rechnungen über Verbesserungen und Belege über Nebenkosten bei. Die Steuerbehörde prüft die Akte, berechnet die CGT, erlässt einen Bescheid und einen Zahlungsbescheid und stellt bei Zahlung eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.

Das Grundbuchamt überträgt den Titel ohne diese Bescheinigung nicht. In der Praxis bedeutet dies, dass die CGT beim oder vor dem Abschluss beglichen wird, nicht in einem jährlichen Erklärungszyklus. Käufer und Verkäufer sollten den Cashflow der CGT in den Abschlusszeitplan einplanen. Eine vollständige Darstellung der Eigentumsübertragung finden Sie unter Immobilien und Eigentumsübertragung in Zypern 2026.

Häufige Fehler, die Verkäufer Geld kosten

1. Verlust des ursprünglichen Kaufvertrags oder des Belegs über die Übertragungsgebühr. Ohne Nachweis der Anschaffungskosten geht die Steuerbehörde häufig von einem niedrigen historischen Wert aus. Bewahren Sie die Unterlagen ab dem ersten Tag des Eigentums in einer dauerhaften Akte auf.
2. Reparaturen als Verbesserungen behandeln. Neuanstrich, Austausch von Geräten und routinemäßige Instandhaltung erhöhen die Anschaffungskosten nicht. Nur echte werterhöhende Verbesserungen tun dies. Eine Fehlklassifizierung führt zu Nichtanerkennung und Zinsen.
3. Die Indexierung vergessen. Einige Verkäufer berechnen den Gewinn auf den nominalen Kosten. Erhöhen Sie stets um den veröffentlichten zyprischen VPI-Index von jedem Aufwendungsdatum bis zum Veräußerungsdatum.
4. Die 20-%-Share-Deal-Regel ignorieren. Der Verkauf von Anteilen an einer zyprischen Gesellschaft mit gemischten Vermögenswerten kann ab 2026 ein CGT-Vorgang sein, selbst wenn Immobilien einen Minderheitsanteil am Buchwert der Gesellschaft ausmachen. Führen Sie den Durchgriffstest vor Unterzeichnung des Anteilskaufvertrags durch.
5. Den Freibetrag für Erwerbe 2015-2016 verpassen. Käufer aus diesem Zeitraum vergessen manchmal den Freibetrag, wenn sie später verkaufen. Prüfen Sie Ihr Erwerbsdatum; fällt es in den Zeitraum und war die Gegenpartei nicht verbunden, ist der gesamte Gewinn befreit.
6. Die CGT als aufgeschoben behandeln. Die CGT wird beim Abschluss über das IR.4-Verfahren zur steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung beglichen, nicht in einer jährlichen Erklärung. Planen Sie den Betrag in das Abschlussmodell ein.

Die CGT-Planung greift häufig mit einer umfassenderen steuerlichen Positionierung ineinander — Non-Dom-Status, Wohnsitz und Unternehmensstrukturierung — wofür unsere Leitfäden zum zyprischen Non-Dom-Status und zur zyprischen Steuerreform 2026 das umfassendere Bild liefern.